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人事安排的“稳”字诀，需要直面经营层面的“变”局。业绩的大幅波动、核心地产业务毛利率的持续探底......显示出上海城开在行业调整期所面临的挑战不小。
楚小强 中房报记者 李叶丨北京报道
总资产超230亿元的上海本土国有房企，核心管理岗位人事落定。
2025年4月，时任上海城开董事、总经理的徐槟，因工作调动原因辞去职务。此后长达9个月的时间里，这家由上海实业控股与徐汇区国资委共同持股的中外合资企业集团，总经理职位一直虚位以待，外界对其继任人选颇为关注。
而今时隔9个月，李忠辉的接任，让空悬已久的公司总经理有了着落。与此同时，公司董事会也迎来了赵烨、赵国平、何薇雅三位新成员。
这次人事变动并非发生在公司的高光时刻。上海城开的经营数据正经历显著波动：2025年上半年归母净利润出现亏损，核心房地产业务毛利率持续走低，销售均价也大幅下滑。
展开剩余80%在房地产行业深度调整的背景下，这位深耕徐汇区城市建设与土地开发多年的新总经理，将如何与董事长黄海平打好配合，带领这家区域国资房企应对挑战，稳定航向？成为外界关注的焦点。
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空悬9个月的总经理定了
1月26日，上海城开（集团）有限公司（以下简称“上海城开”）一纸公告，明确了公司管理层的最新格局。本土城建系统“老兵”李忠辉，被聘任为公司新任总经理。
李忠辉现年55岁，职业生涯与上海，尤其是徐汇区的城市建设紧密相连。他早期在徐汇区房地产交易中心、土地发展中心任职，之后历任上海徐汇土地发展有限公司、上海徐汇滨江开发建设投资有限公司总经理。还曾担任上海西岸开发（集团）有限公司党委书记、董事长。
上海西岸开发（集团）正是原总经理徐槟在2024年赴任上海城开前的上一站。2025年4月，担任上海城开总经理一年的徐槟，因工作调动辞任。李忠辉此次接任，可视作在相近业务领域（城市开发与更新）和地域（徐汇区）内，一位经验丰富的管理者接过了接力棒。
李忠辉并非“空降”，其于2020年5月起便担任上海城开党委书记、副董事长职务，其过往经历更与上海城开“致力于探索城市核心区域运营”的主业高度契合，尤其对徐汇滨江这一公司旗舰商业地产项目的熟悉度，是其显著优势。这似乎也传递出股东方在行业调整期，期望由熟悉区域情况、具备综合开发经验的管理者稳住基本盘的信号。
此次人事变动不仅限于总经理。伴随徐槟及原董事唐钧、陈颖的离任，董事会一次性新增了三位董事。
新董事的背景呈现出多元互补的特点，其中赵烨现任上海城开投资总监、董事会秘书，并兼任股东方上海实业城市开发集团有限公司的投资与法务要职，这无疑强化了公司与港股上市平台的协同与治理联结；赵国平拥有跨行业（铁路、建设、上海电影）的财务管理经验；何薇雅则出身徐汇区财政局，现任上海西岸开发（集团）总审计师，强化了财务审计监督视角。
董事会结构的更新，或许意在加强风险管控、资本运作及与股东方的战略联动，以应对当前复杂的市场环境。
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业绩由盈转亏
高层人事变动的帷幕之下，上海城开的经营基本面正反映出房地产行业下行周期的普遍挑战。
从数据来看，公司的业绩呈现出大幅波动与结构性问题。营业收入犹如坐过山车。2022年至2023年，营收从30.58亿元骤降至9.94亿元，又在2024年冲高至40.51亿元。这种剧烈波动并非业务多元化所致，而是高度依赖于房地产开发项目周期性结转的结果。
2024年收入大增307.54%，正是因为“到达结转阶段的房地产开发项目大幅增加”。2025年上半年，营收回落至6.44亿元，显示项目结转节奏再次放缓。
更深层的挑战在于盈利能力的侵蚀。尽管营收在个别年份冲高，但公司的净利润却持续承压。2022年净利润为3.09亿元，2023年大幅下滑至0.22亿元，2024年回升至1.18亿元，但2025年上半年已录得净亏损1.12亿元。2025年前三季度，公司净亏损再次扩大至1.48亿元。
反映到利润率上，净利润率从2022年的10.11%一路下滑至2025年上半年的-17.39%。
核心业务毛利率的持续下滑是利润走低的关键。作为绝对收入主力的房地产开发与销售业务，其毛利率从2022年的37.40%下降至2024年的14.42%，并在2025年上半年进一步探至6.59%。公司解释，这主要由于结转项目的业态（如办公楼、保障房）初始盈利空间较低，以及市场调整导致的新项目盈利空间缩窄。
销售均价的下滑更为直观：从2022年的每平方米37460元，降至2024年的23479元，2025年上半年更是低至13333元。这也反映了销售去化承压、以价换量的市场现实。
尽管上海城开拥有房产租赁和酒店管理等支撑板块，但近年来，房地产开发销售收入占营业收入的比重始终在70%以上，2022年甚至超过91%。这种单一依赖在行业上行期是增长引擎，但在下行期则成为风险集中点。公司2022年至2025年上半年未新增土地储备，未来可结算资源可能面临接续压力。
公司的债务与现金流也是一重考验。截至2025年9月末，公司资产负债率为57.73%，虽处于行业相对可控水平，但有息负债规模接近百亿元，且一年内到期的有息债务占比接近三成。
更值得关注的是现金流状况，2025年前三季度，公司经营活动现金流净额为-5.46亿元，投资与筹资活动现金流亦为净流出。这反映出在销售回款可能不及预期的情况下，公司仍面临工程支出等现金开销，整体现金流趋于紧张。
公司也在相关债券募集说明书中提示，“有息负债规模较大、直接融资占比较高、可使用银行授信规模相对较小”，未来可能面临一定的再融资压力。
值班编委：马琳
责任编辑：马琳 徐汇清
审读：戴士潮
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